Call us now:
Il Giudice civile, in sede di volontaria giurisdizione (art. 1105 c.c.), si è pronunciato sul ricorso promosso da un gruppo di condòmini assistito dallo studio Primalex volto ad ottenere la nomina di un amministratore giudiziario a fronte del reiterato stallo assembleare e delle accertate difficoltà gestionali dell’edificio. La decisione offre importanti chiarimenti procedurali in merito alla legittimazione passiva dell’amministratore uscente, all’esenzione dalla mediazione obbligatoria nei procedimenti camerali e, nel merito, sul quorum deliberativo richiesto dalla legge per la conferma dell’amministratore di condominio.
1. Il Fatto e lo Stallo Gestionale
La controversia ha tratto origine dalle profonde divergenze nate all’interno di un condominio composto da sette unità immobiliari, caratterizzato da un’accesa contrapposizione tra due fazioni di condòmini.
La parte attrice (rappresentata dai condòmini titolari della maggioranza del valore millesimale dell’edificio, pari a 553 millesimi) ha adito l’Autorità Giudiziaria per richiedere la nomina di un amministratore giudiziario ex art. 1105, comma 4, c.c..
A sostegno della domanda, gli attori hanno evidenziato una situazione di grave e prolungata paralisi gestionale, unitamente a plurime irregolarità imputate all’amministratore uscente operante in regime di prorogatio.
In particolare, sono state contestate:
Mancata attuazione delle delibere sui bilanci: L’amministratore aveva ripresentato i bilanci consuntivi e preventivi senza rielaborarli secondo il “principio di cassa”, disattendendo le espresse direttive dell’assemblea.
Irregolarità nella verbalizzazione: Nel verbale di un’assemblea si era dato atto dell’approvazione del rendiconto pur a fronte del voto contrario espresso dalla maggioranza millesimale (553 millesimi a favore della non approvazione contro 437 millesimi favorevoli).
Analoghe incongruenze si erano verificate riguardo alla votazione sulla conferma o revoca dell’incarico
Inadempimenti ed omissioni procedurali: Il ritardo nell’invio dei verbali, l’omessa partecipazione alla procedura di mediazione promossa dai condòmini e l’omessa inserimento dell’ordine del giorno sulla revoca dell’incarico in successive convocazioni
Profili di opacità contabile e contenziosi terzi: La duplicazione dell’appostamento di bilancio relativo alla spesa per la redazione delle nuove tabelle millesimali e il mancato saldo del compenso al professionista incaricato, culminato con la notifica di un decreto ingiuntivo e aggravio di spese a carico del condominio
Nel giudizio si è costituita la parte convenuta (composta dai condòmini rappresentanti la maggioranza numerica dei presenti ma titolari della minoranza millesimale, unitamente all’amministratore uscente), chiedendo il rigetto del ricorso
I convenuti hanno sostenuto la correttezza della contabilizzazione per competenza, l’insussistenza di conflitti di interesse nell’affidamento degli incarichi professionali e l’idoneità del regime di prorogatio a garantire la continuità amministrativa in assenza di una paralisi gestionale
2. Le Questioni Preliminari di Diritto
Prima di entrare nel merito della vicenda, il Tribunale ha affrontato due rilevanti questioni di diritto processuale:
Carenza di legittimazione passiva dell’amministratore uscente: Nei procedimenti di volontaria giurisdizione instaurati ex art. 1105 c.c. per la nomina dell’amministratore giudiziale, l’amministratore in carica in prorogatio non è parte del procedimento ed è privo di legittimazione passiva . Gli unici soggetti legittimati ad interloquire sulla domanda sono i condòmini.
Esclusione dalla mediazione obbligatoria: Il procedimento camerale per la nomina o revoca dell’amministratore giudiziale costituisce un “procedimento camerale plurilaterale tipico”, con funzione meramente sostitutiva della volontà assembleare, privo di carattere decisorio e non preclusivo della tutela ordinaria. Pertanto, ai sensi dell’art. 6, lett. f), D.Lgs. 28/2010, tale rimedio è espressamente escluso dall’obbligo del previo esperimento della procedura di mediazione.
3. Le Ragioni di Diritto della Decisione
A) Il quorum deliberativo per la conferma dell’amministratore
Richiamato l’art. 1129 c.c. — in forza del quale l’amministratore dura in carica un anno e necessita di una formale delibera alla scadenza per la prosecuzione del mandato — il Giudice ha esaminato la validità delle votazioni effettuate in assemblea.
Nel caso di specie, nella votazione decisiva, la parte convenuta (4 condòmini rappresentanti 437 millesimi) aveva votato per la conferma dell’amministratore uscente, mentre la parte attrice (3 condòmini rappresentanti 553 millesimi) aveva espresso voto contrario.
Il Tribunale ha ribadito che, in conformità all’orientamento giurisprudenziale prevalente e recente (tra cui Cass. civ., sez. II, n. 6723/2024), per la delibera di conferma dell’amministratore è necessaria la medesima maggioranza qualificata prescritta dall’art. 1136, comma 4, c.c. per la nomina. È occorrente, cioè, la doppia maggioranza rappresentata dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea che costituisca almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Resta superato il precedente indirizzo che riteneva sufficiente la maggioranza semplice di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c..
B) La sussistenza dei presupposti per l’intervento giudiziale
Constatato che la parte convenuta esprimeva una maggioranza di “teste” ma insufficiente sul piano millesimale (437/1000) e la parte attrice esprimeva una maggioranza millesimale (553/1000) contraria, l’assemblea è risultata nell’impossibilità oggettiva di adottare una decisione conforme alla legge.
Il mancato raggiungimento di una volontà condivisa costituisce il “giusto motivo” che legittima il ricorso all’Autorità Giudiziaria ex art. 1105, comma 4, c.c., poiché la situazione di prorogatio automatica non può sostituire a tempo indeterminato l’incapacità deliberativa della compagine condominiale.
C) Natura e limiti dell’amministratore giudiziario
Il provvedimento ha infine precisato le caratteristiche della figura dell’amministratore nominato dal Tribunale:
Non è un ausiliario del Giudice: L’amministratore giudiziario instaura con i condòmini un ordinario rapporto di mandato di diritto privato (art. 1709 c.c.).
Durata del mandato: Il termine annuale di cui all’art. 1129 c.c. rappresenta per l’amministratore giudiziale un limite massimo di durata (e non un limite minimo inderogabile), entro il quale egli deve compiere le attività gestionali necessarie prima che l’assemblea possa designare un nuovo amministratore condiviso.
4. Esito del Giudizio
Il Tribunale ha accolto integralmente il ricorso proposto dalla parte attrice, disponendo la nomina di un professionista esterno alla compagine condominiale in qualità di amministratore giudiziale dell’edificio.
Trattandosi di procedimento di volontaria giurisdizione non contenzioso e volto alla tutela dell’interesse comune, il Giudice non ha dato luogo ad alcuna statuizione sulle spese di lite ai sensi dell’art. 91 c.p.c..